La cantidad de m2 tramitados para el sector industrial registra un alza del 16%. la entrada de inventario llegó a los 100.052 m2.

En Costa Rica, la construcción industrial representó un 8,41% del total de m² tramitado de enero a agosto del año pasado, según la Cámara Costarricense de la Construcción.

De acuerdo con datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos CFIA, los m² tramitados en el sector industrial registran una variación interanual de 16,61%, pasando de 324.778 m² en los primeros ocho meses de 2016 a 378.710 m² en el mismo periodo de 2017.

En cuanto a las tasas de disponibilidad, se destaca que, aunque las zonas de Alajuela y Heredia son las que representan un mayor inventario, también tienen las menores disponibilidades con 2,23% y 3,32%, respectivamente.

Pavas y la Uruca también muestran baja disponibilidad (3,7%). Con este comportamiento se confirma la ventaja estratégica que las empresas perciben al tener la oportunidad de ubicarse en los sectores mencionados anteriormente.

Las peores tasas de disponibilidad se ubican en San José noroeste y Sabana. Sin embargo, en ambos sectores la disponibilidad se considera saludable. La mayoría de los inmuebles en estos sectores son muy antiguos, por lo que proyectos más recientes y con mejores facilidades para inquilinos son más atractivos. Durante el 2017, los sectores con mejores absorciones han sido Alajuela y Cartago con 131.990 m² y 24.386 m² de absorción neta respectivamente.

Otro aspecto que se mantiene estable es el precio, los proyectos clase A (calidad, prestigio, diseño, ubicación y acceso) registraban un valor de $8,44 m² a setiembre, los de clase B (flexibilidad en diseño interior, altura máxima de 2,40 metros) en $7,12 m² y clase C (menor calidad, poca infraestructura, antiguos) en $4,97 por m².

En términos generales el mercado inmobiliario industrial en Costa Rica se ha ido enfocando en empresas de manufactura y de logística, mostrando un crecimiento de 4,9% en inventario a diciembre de 2017 con relación al mismo periodo del año anterior, según cifras de Colliers International Costa Rica.

Positivismo Clase A

El último reporte trimestral de Newmark Grubb indica que el sector industrial se mantiene saludable en términos de disponibilidad, pasando de 4,47% a un 4,39% al tercer trimestre de 2017, y registra una entrada de inventario de 100.052 m² en el mismo periodo. La oferta total industrial a setiembre era de 5.611.340 m².

En el caso de los desarrollos clase A, tienen una disponibilidad de 1,81%, lo que es sumamente positivo. Los de clase B se vieron afectados al tercer trimestre por la entrada de más de 28.000 m² de inventario.

La disponibilidad de inmuebles clase C es más alta, alcanzando 14,09%, lo que es considerado en sobreoferta, alguna de las razones que influyen en este resultado es la entrada de nuevo inventario y la migración de empresas a infraestructura más moderna y de mejor calidad.

Un dato que se mantiene constante en los últimos años es la nula disponibilidad en los inmuebles industriales tipo manufactura pesada. Uno de los comportamientos observados, es que la mayoría de los proyectos son ocupados por los mismos dueños o se trata de desarrollos «Build to Suit» o hecho a la medida, de manera que los desarrolladores se aseguran un inquilino a largo plazo y asumen muy bajo riesgo.

El dinamismo en este segmento se evidencia con una fuerte demanda producto de la inversión extranjera directa que recién ingresa al país, como también la que se encuentra ya establecida y que desea expandirse. A ellas se suman pequeñas y medianas empresas locales que buscan satisfacer necesidades de espacio entre los 200 y los 400 m².

Según Karin Lachner, directora de Mercadeo de la Coalición de Iniciativas para el Desarrollo (CINDE), en los últimos años se ha mantenido un flujo promedio anual de 40 proyectos de inversión atraídos principalmente por el sector servicios y ciencias de la vida.

Lachner, mencionó que en este momento hay poca disponibilidad de oferta ya construida, lo cual es positivo, pero la reducción del espacio inmediatamente disponible supone retos para los proyectos nuevos, porque las empresas que vienen al país tienen un poco de prisa de instalarse, y necesitan soluciones en proceso de construcción o ya disponibles, para arrancar operación.

Actualmente, las empresas buscan una oferta industrial que sea Green Feel, que sean eficientes en ahorro de agua y energía, además de naves industriales de entre los 5.000 y 7.000 m². Las empresas de manufactura avanzada y de dispositivos médicos requieren de edificios Clase A, que cuenten con espacios atractivos que ayuden a la retención de su talento, por ejemplo, que sean abiertos, colaborativos, que tengan amenidades, y servicios básicos cerca, entre otros aspectos.

Álvaro Monge, gerente general de la División Inmobiliaria de Grupo Montecristo, reconoció la fuerte demanda que existe por más espacio, «el parque industrial posee pocos actores, pero muy fuertes, año con año nos piden que crezcamos y hemos tenido que ser creativos para atender las necesidades de nuestros clientes».

En este momento Grupo Montecristo está desarrollando la segunda etapa de la Zona Franca BES, un proyecto de 50.000 m² de bodega para logística, distribución, almacenes fiscales y manufactura avanzada. También han construido más de 20.000 m² que han colocado para Almacenes Siman, Maxcentral, El Rey, Blue Pallets, Almacén Fiscal Aimar entre otros. «Para este año hemos pensado en seguir buscando nuevos posibles desarrollos y como Grupo, junto con otros socios, compramos parte de la propiedad de la antigua Mabe en Heredia donde pensamos seguir creciendo», afirmó Monge.

Otro ejemplo reciente, es Multiplx, ubicado en El Coyol, un novedoso parque industrial clase A catalogado como de última generación, que ofrece un total de 19 naves industriales, con tamaños desde 1.068 m² hasta 6.500.

El Parque Industrial La Valencia es un destacado proyecto inmobiliario compuesto por ofibodegas y naves industriales, ubicado en Santa Rosa de Heredia, que dispone de espacios entre 300 y 5.000 m².

Recientemente, la empresa de manufactura Microtechnologies, escogió a Terra Industrial en el Coyol de Alajuela para ampliar sus operaciones en el país, donde cuentan con 15.000 m². Por su parte, Zona Franca Coyol ha invertido más de $400 millones, para atender la demanda de empresas multinacionales, principalmente de la industria médica y cuyos procesos requieren de una alta sofisticación tanto a nivel de infraestructura como de servicios.

Bajo esta perspectiva, los expertos sostienen que, si las condiciones se mantienen estables, se espera que el mercado siga creciendo sin mayores cambios en la disponibilidad, respetando la tendencia de nuevo inventario de la mano de una absorción constante.

Para Randall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica el segmento se encuentra sano, y de acuerdo con los estudios realizados.

Las naves industriales son un producto dirigido hacia empresas que necesitan optimizar los recursos y buscan espacios para mejorar sus procesos de producción o bien de logística. En general la nueva oferta se destaca por las facilidades que brindan con amenidades como andenes, rampas, patios de maniobras, servicios de seguridad 24/7, parqueos, entre otros, explicó Fernández.

Potencial logístico

El sector logístico posee gran potencial de expansión en el país, la construcción de la Terminal de Contenedores de Moín, Limón es la razón principal que impulsará el crecimiento de este sector en el país. La TCM es una mega obra valorada en más de $1.000 millones y es desarrollada por la empresa holandesa APM Terminals.

«En los últimos años el desarrollo de parques logísticos ha experimentado un impulso y se espera un auge cuando más empresas aprovechen las mejoras en eficiencia, tiempo y conectividad marítima, que va generar la nueva terminal. Se estima que el comercio en general va a crecer un 23% en Costa Rica con la finalización de la obra», dijo Lachner de CINDE.

Para el arquitecto Rafael Solís, de Urbanistas Asociados, actualmente hay una alta demanda logística. «La disponibilidad de espacios para compra es limitada, el mercado tiene una fuerte concentración de m² en renta, pero no para venta. En manufactura la tendencia es desarrollo a la medida contra demanda, salvo formatos Multitenant que se desarrollan periódicamente, pero la oferta disponible se coloca con relativa velocidad».

De acuerdo con un informe de la consultora Colliers International Costa Rica a diciembre de 2017, el mercado de naves logísticas registró una tasa de disponibilidad de 3,20%, equivalente a 13.190 m², la cual es baja. El inventario actual es de 417,718 m² y mostró un crecimiento de 52.000 m² que representa un 14% en comparación con diciembre el año anterior.

La entrada de nuevos inmuebles de clase A ha provocado una expansión del mercado, que en su mayoría se ubican en San José y el Coyol de Alajuela. Los precios de alquiler en el último semestre del año anterior estaban en $7,77 por m², mientras que las cuotas de mantenimiento estaban en 0,84% por m², el precio de renta mensual tiene una relación directa con la demanda de inmuebles en donde San José tiene los precios de alquiler más altos ($8,49 m²), seguido de Heredia ($7,42 m²) y Alajuela ($6,88 m²).

De acuerdo con la consultora, la absorción neta semestral fue de 49.457 m², lo que quiere decir que el espacio ocupado fue por inquilinos nuevos y no por empresas que desocuparon otros inmuebles.

Ofibodegas en auge

Los m² tramitados en el CFIA para la construcción de bodegas aumentó un 24,33% entre enero y agosto de 2017 y el mismo periodo del año anterior.

La construcción de ofibodegas ha presentado un auge, ya que es un producto más enfocado hacia pequeña y mediana empresa, pues unifican el espacio de bodega y oficinas para la reducción de costos y un mayor aprovechamiento de los recursos.

Este producto mostró un inventario de 373.448 m² a setiembre del año pasado, una tasa de disponibilidad de 5,5%, con precios de renta de $8,6 el m² y $8,20 el precio promedio en su cuota de mantenimiento. Ambas cifras son muy superiores con respecto a lo reportado en el mismo periodo del año pasado cuyo precio de renta promedio fue de $7,49 y $0,87, respectivamente. Precisamente, los fondos inmobiliarios han mostrado un gran interés por productos de este segmento.

Según Bernal Rodríguez, director de Servicios Logísticos e Industriales de Cushman & Wakefield AB Advisory, este tipo de proyectos han mostrado un crecimiento sostenido desde que empezaron a desarrollarse y está muy ligado al comportamiento de la balanza comercial del país, pues con el incremento de las importaciones, las compañías comenzaron a necesitar espacios que combinaran el almacenamiento con áreas administrativas y de oficinas.

«Este año iniciará la construcción de cuatro nuevos proyectos que incrementarán en 60.000 m² la oferta actual, siendo el oeste de la capital, el Coyol de Alajuela, San Joaquín de Flores y Santa Rosa de Heredia los más beneficiados», afirmó el analista.

Aquellos que buscan satisfacer necesidades de almacenamiento buscarán alternativas con superficies mayores a los 500.000 m²; pero si es para uso comercial las áreas van desde los 200 m², agregó Rodríguez.

Según Colliers, parte del crecimiento en la oferta de ofibodegas se da por la expansión de proyectos existentes en los corredores industriales de Santa Rosa en Heredia, y el sector de Lindora, Guachipelín de Escazú, Ciudad Colón y Santa Ana. El aumento de inventario se explica con la entrada de Westpark y Ultimapark II, en el sector oeste de la capital, así como de Bodegas la Valencia en Heredia, estos de Clase A.

Mientras que la absorción semestral de ofibodegas a diciembre de 2017, fue de 22.062 m², la cual se considera positiva. La absorción neta fue de 4.708 m² y se da por la entrada de nuevos proyectos y por un buen grado de ocupación.

Un comportamiento distinto lo presenta el mercado de bodegas, el cual muestra un alto nivel de disponibilidad, sumado a un decrecimiento constante en el precio de renta y construcción. Igual sucede con las mini bodegas que experimentan un aumento de su tasa de disponibilidad y baja en el precio de renta.

Por Karen Retana y Angélica Zamora.

Revista Inversión Inmobiliaria. Especial Parques Industriales.

Abril, 2018.